부동산을 가족에게 증여하면서 증여세를 한 번에 내기 부담스러워서 ‘연부연납’을 신청하신 분들이 많습니다.
그런데 문제는, 증여세를 나눠 내는 동안 등기부등본에 ‘근저당권’이 설정된다는 사실!

“어? 나는 돈을 빌린 것도 아닌데, 왜 채권자 명의로 ‘대한민국’이 등기되어 있지...?”
이렇게 혼란스러우셨다면, 이 글에서 ‘증여세 연부연납으로 인한 근저당권 해제 방법’을 아주 쉽게 설명해드릴게요.

 왜 ‘근저당권’이 설정되는 걸까?

연부연납은 쉽게 말해 증여세를 나눠서 낼 수 있는 제도입니다. 하지만 국세청 입장에서는 혹시라도 나중에 세금을 안 낼 수도 있으니 부동산에 담보를 잡아두는 것이죠.

그래서,

  • 채권자: 대한민국(국세청)
  • 채권최고액: 실제 증여세의 120~130%
  • 채무자: 수증자(증여받은 사람)

이렇게 근저당권이 등기부등본에 등록됩니다.

 근저당권 해제는 언제 가능할까?

아주 간단합니다.
“증여세를 모두 다 납부한 이후에만!”
즉, 연부연납의 마지막 회차까지 완납해야 해제할 수 있습니다.

 Step-by-Step: 근저당권 해제 절차

① 증여세 완납 확인

  • 홈택스에서 납세증명서 발급
    경로: 홈택스 > 민원증명 > 납세증명서
    → 세금 종류: ‘증여세’ 선택 → 출력
  • 또는 ‘완납사실증명서’ 발급
    경로: 홈택스 > 민원증명 > 국세완납증명서
    또는 납부내역증명서로도 대체 가능

 더 정확한 서류가 필요하다면 관할 세무서 재산세과에 전화해서
“근저당권 말소용 서류 요청”이라고 말하세요!

② 국세청에서 말소서류 받기

세무서에서 발급해주는 기본 서류는 아래와 같습니다.

  • 말소승낙서 (또는 말소동의서)
  • 채권자 인감증명서 (국세청 명의)
  • 위임장 (국세청 → 납세자)

위 서류를 등기소에 제출하면 됩니다.

③ 등기소 = 법원 등기과에 말소등기 신청

여기서 많은 분들이 헷갈려요!
“등기소는 어디야? 동사무소? 구청?”
아니요! 등기소는 바로 부동산 소재지를 관할하는 ‘지방법원 등기과(등기국)’입니다.

예를 들어:

  • 서울 강동구 소재 → 서울동부지방법원 등기과
  • 창원 성산구 소재 → 창원지방법원 등기과

 등기소 찾기:
 https://www.iros.go.kr → 등기소 안내 메뉴 이용

④ 말소등기 신청서 작성 및 접수

필요 서류:

  • 등기신청서
  • 말소승낙서, 인감증명서, 위임장
  • 등기 권리증 (있다면)
  • 신분증, 도장

신청 방법:

  • 직접 등기소 방문
  • 또는 법무사에게 위임 (수수료 약 10~20만 원)

접수 후 3~5일이면 등기부에서 근저당권이 말소됩니다.

 근저당권이 말소되지 않으면 불편한 점

  • 추후 부동산 매매, 은행 대출 진행 시 담보 제한 발생
  • ‘근저당권 설정’은 채무자로 오해받을 수 있음
  • 등기부에 ‘대한민국 채권자’ 표기가 남는 것이 심리적으로도 불편

 따라서 증여세를 모두 납부한 즉시, 빠르게 말소등기 신청하는 게 좋습니다!

 요약

구분내용
설정 이유증여세 연부연납 시 국세청이 담보 확보를 위해 근저당 설정
해제 시점증여세 전액 완납 후
해제 서류납세증명서, 말소승낙서, 인감증명서, 위임장 등
신청 장소부동산 소재지 관할 지방법원 등기과(=등기소)
방법직접 방문 또는 법무사 대행

혹시 납세증명서 발급 방법, 관할 등기소 찾는 법, 법무사 수수료 등에 대해 더 알고 싶으시면 댓글이나 문의 주세요!
복잡해 보여도, 하나하나 따라가면 충분히 혼자서도 가능합니다